Trang chủ » Kiến thức pháp luật » Đất đai - Nhà ở » Đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?

Đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?

Hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi có vụ việc muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau:

Năm 2004, ông trưởng thôn bán cho bố tôi một mảnh đất có diện tích 120m2, gia đình tôi sử dụng từ đó đến bây giờ. Khi bố tôi mua mảnh đất này, họ chỉ làm giấy tờ viết tay và có xác nhận của trưởng thôn. Trong quá trình mua bán bố tôi đã trả tiền đầy đủ nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay chúng tôi đang có nhu cầu làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi Luật sư, gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Và nếu có thì gia đình tôi có phải nộp tiền sử dụng đất nữa hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Văn phòng Luật sư Quang Dũng Và Cộng Sự. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Thứ nhất, về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất:

Căn cứ điều 37 Luật Đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1.Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2.Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3.Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

…..”

Luật Đất đai 2003 quy định Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích nông nghiệp của xã, phường, thị trấn.

Thứ hai, về quy định đối với đất giao không đúng thẩm quyền:

Tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

 “1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.”

Dựa trên yêu cầu tư vấn của bạn thì có thể thấy trưởng thôn giao đất cho bố bạn sử dụng là trái thẩm quyền. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành gia đình bạn vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“… 3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp gia đình bạn là giao đất không đúng thẩm quyền và đất gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tại Khoản 4 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được công nhận quyền sử dụng đất:

“4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Bạn có nhắc tới việc bố bạn đã nộp tiền sử dụng đất. Nếu gia đình bạn có đầy đủ giấy tờ chứng minh việc bố bạn đã thực hiện việc nộp tiền mà thuộc một trong các giấy tờ sau đây thì có để đưa ra các giấy tờ để được miễn sử dụng đất. Cụ thể, Điểm b Khoản 1 Và Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất:

“1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

 …

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;– Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vậy, nếu gia đình bạn đưa ra được các giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền sử dụng đất vào thời điểm được giao đất thông qua một số giấy tờ như: Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền hoặc các giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của Luật đất đai năm 1993 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ nộp số tiền cho phần đất còn thiếu; còn nếu gia đình bạn không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định nêu trên.

Trên đây là phần tư vấn của Văn phòng Luật sư Quang Dũng Và Cộng Sự. Nếu bạn còn có thắc mắc gì hãy liên hệ địa chỉ:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG DŨNG VÀ CỘNG SỰ:

SỐ 8 CHỢ TRE – ĐÔNG NGÀN – TỪ SƠN – BẮC NINH

SĐT: 0983230137